36회차 공인중개사 시험 대비 계약의 해제 발생. 행사. 소멸

 

계약의 해제

 

계약의 합의해제시-이자 없다. 손해배상 없다. 채권을 양수한 매수인은 제3자에 해당하지 않는다.

이행지체-과실을 반환할 의무 있다.

 

합의해제하면 계약은 소급하여 소멸되지만, 이로 인하여 제3자의 권리를 해하지는 못한다.

 

매수인의 귀책사유에 의하여 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전의무가 이행불능이 되었더라고

매수인은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

 

매매계약이 법정해제된 경우, 원상회복으로서 매도인이 반환하여야 할 매매대금에 부가되는 법정이자는 부당이득이다.

 

계약해제의 효과로 반환할 이익의 범위는 특별한 사정이 없으면 이익의 현존 여부나 선의.악의를 불문하고 받은 이익의 전부이다.

 

채권자가 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 현저히 초과하고 그 최고액을 제공하지 않으면 수령하지 않겠다고 한 경우, 그 부적법한 최고에 근거한 계약 해제는 효력이 없다.

 

매수인이 수인인 매매계약에서 매수인 중 1인이 해제권을 표기한 때 다른 매수인은 계약을 해제할 수 없다,

 

해제권자가 해제 후 계약의 이행을 청구하면 계약을 위반한 상대방은 계약 해제를 이유로 이행을 거절할 수 있다.

 

해제의 효과

 

원상회복은 금전의 경우에는 금전을 받은 날로부터 이자를 가산해서 반환하여야 한다.

 

중도금을 지급한 부동산매수인도 약정해제사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다.

 

소의 제기로써 계약해제권을 행사한 후 그 소를 취하하더라도 해제의 효력에는 영향을 미치지 않는다.

 

미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 무허가건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 자는 제3자에 해당하지 않는다.

 

매수인의 잔금미지급을 이유로 매도인이 계약을 해제한 경우, 매도인의 대금 및 이자반환의무와 매수인의 원상회복의무 및 손해배상의무는 동시이행관계이다.

 

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해제의 효과

 

기간을 정하지 않고 한 최고는 효력이 없으므로 상당한 기간이 경과한 후에 해제를 하더라도 효력이 있다.

 

쌍무계약에서 계약당사자의 일방은 상대방이 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에는 이행기 전에 최고 없이 그 계약을 해제할 수 있다.

 

매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친자는 계약의 해제로 보호되는

제3자에 해당한다.(가등기도 저당권으로 보므로...)

 

채무불이행으로 인해 해제를 하면 다시 손해배상청구를 할 수 있다.(해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.)

 

계약을 해제한 자는 계약해제의 의사표시 전에 해제가능성을 알면서도 그 해제와 양립되지 않는 법률관계를 가진 제3자에 대하여 계약해제에 따른 법률효과를 주장할 수 없다.

 

계약의 해제에서 제3자의 보호

 

1.해제이전-선악 불문

해제 후-말소등기 전 (선의의 경우에 보호된다)

 

부동산매매계약에서 해제 후 해제를 원인으로 하는 소유권이전등기의 말소등기가 있기 전에 해제사실을 모르는 제3자가 저당권을 취득한 경우, 해제는 그 제3자에 대해서 효력이 없다.

 

제3자가 악의라는 사실의 주장- 입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.

 

계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없다.

 

계약의 해제에서 제3자의 보호

 

해제된 법률관계를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기. 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자

 

1.대항요건을 갖춘 임차인

2.채무자의 책임재산이 된 계약의 목적물을 가압류한 가압류채권자

3.매수인과 매매계약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람

 

보호되지 않는 자

1.계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자.

금지가처분결정을 받은 경우

2.제3자를 위한 계약의 수익자

3.토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 매매계약을 해제한 경우 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인

4.미등기.무허가건물을 매수하여 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 자

 

 

 

부산 인테리어 대표의 가족을 위한 마음

 

요즘 참 힘든 날들이 이어지고 있습니다.

 

무거운 마음으로 하루를 시작하고, 

지친 몸으로 하루를 마무리하는 

일상이 반복되고 있습니다.

 

하지만 문득 가족의 얼굴이 떠오를 때마다,

다시 한 번 일어설 수 있는 힘이 생깁니다.

 

사랑하는 가족들의 웃음소리가

내 마음 속 깊은 곳에서 울려 퍼질 때,

어떤 어려움도 이겨낼 수 있다는 믿음이 샘솟습니다.

 

지금은 비록 힘들고 막막해도,

가족을 위해서라면 포기할 수 없습니다.

 

그들이 나의 힘이고, 나의 희망이며, 나의 이유입니다.

 

오늘도 용기를 잃지 않겠습니다.

 

내일도 힘을 내어 나아가겠습니다.

 

가족이라는 든든한 버팀목이 있기에,

어떤 시련도 견뎌낼 수 있습니다.

 

힘들어도 괜찮습니다.

 

천천히, 하나씩, 함께 이겨내겠습니다.

가족을 위한 이 마음만큼은 

절대 변하지 않을 것입니다.

 

사랑하는 가족들아, 고맙습니다.

여러분이 있어 오늘도 힘낼 수 있습니다.