공인중개사 37회 시험 대비 중개보수 및 실비에 대하여 알아볼게요.

 

중개보수

• ① 개업공인중개사 고의·과실로 계약해제 청구권 소멸
• ② 한도초과 보수약정 효력 초과부분 무효 <부당이득-반환>
• ③ 복합건물 중 주택면적 1/2 이상 주택 적용
• ④ 지불시기: 약정 거래대금 지급이 완료된 날

거래금액 산정방법

• ① 분양권: 기 납입금액 + 프리미엄
• ② 교환: 교환대상 물건 중 높은 금액 적용
• ③ 임대차: [보증금 + (월 차임 x 100)]
• 5천만원 미만 [보증금 + (월 차임 x70)]
• ④ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용
• <당사자가 다르면 각각 따로 적용>

중개보수 산식

중개보수 = 거래금액 요율

주택 (표 내용 및 관련 규정)

• ① 국토교통부령 定 시·도 조례로 정함
• [주택 소재지 중개사무소(분사무소) 소재지]
• ② 국토교통부령이 정하는 범위

 

구분	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	1천분의 6	25만원
	5천만원 이상 ~ 2억원 미만	1천분의 5	80만원
	2억원 이상 ~ 9억원 미만	1천분의 4	-
	9억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 5	-
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 6	-
	15억원 이상	1천분의 7	<이전 0.9%>
임대차 등	5천만원 미만	1천분의 5	20만원
	5천만원 이상 ~ 1억원 미만	1천분의 4	30만원
	1억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 3	-
	6억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 4	-
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 5	-
	15억원 이상	1천분의 6	<개정~> (기존-0.8%)

• 셀 병합
• 행 분할
• 열 분할
• 너비 맞춤
• 삭제

주택 외

• ① 국토교통부령으로 정함
• ② 오피스텔(전용면적 2 이하 / 입식부엌·화장실·욕실)

구분	상한요율
매매·교환	0.5%
임대차 등	0.4%

 

• ③ 그 외 중개대상물(위 오피스텔 제외, 토지, 상가 등)
• ㉠ 거래금액 0.9% 내 상호협의하여 결정
• ㉡ 요율 범위 내 받고자 하는 상한요율을 '보수표'에 명시하고 초과수수 금지

실비

• 1. 실비의 종류 및 부담자 <매도인~>
• ① 권리관계 확인 소요실비 이전의뢰인
• ② 반환채무이행 보장 소요실비 취득의뢰인 <매수인>
• 2. 실비의 한도 및 청구
• ① 국토교통부령 시·도 조례(物 종류 불문)
• ② 계약체결 무관, 중개보수와 별도 수령

 

【 기본확인사항 】

• ① 교환계약의 경우에는 중개보수가 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

 

• ② 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만이면 주택 외의 중개대상물에 대한 보수규정을 적용한다. 주상복합 면적이 동일하면 전체를 주택으로 본다.

 

• ③ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 한다. ( X )

 

• 주택은 명시하지 않는다 시,도 조례가 다르니까...

 

• ④ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 ★동시에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

 

• ⑤ 중개대상물인 주택의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도.
• 조례에서 정한 보수를 받지만, 실비는 조례를 적용받지 않고 실제 지출한 비용을 정산 받는다.

 

• ⑥ 무등록 중개업 영위자는 중개완성을 이유로 중개보수를 청구할 수 없다.
• ⑦ 분양권의 경우 제출한 금액과 프리미엄을 포함하여 중개보수를 산출할 수 있다. 총분양가가 아님에 주의!

 

• ⑧ 중개보수와 실비는 중복 수수가 가능하다.(중개보수와 실비는 별개의 개념이니까...)

 

• ⑨ 오피스텔 중개시 사용자의 사용용도나 전용면적 등에 관계없이 언제나 주택으로 본다.

 

• ★⑩ 오피스텔이 전용 85m2 이내라 하더라도 상·하수도시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추지 않았다면(업무용이다) 거래유형에 관계없이 중개보수 요율은 0.9% 이내에서 협의 결정한다. 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추었다면 0.5~0.4%)

 

【 기출지문분석 】

 

• ① 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 7( 0.7%,)이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 6 (0.6%) 이내로 한다. 제26회, 제28회, 제29회, 제31회

 

• ② 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 일정한 조건의 오피스텔의 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 5이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 4이내, 나머지의 경우에는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 제21회, 제29회, 제33회

 

• ③ 주택의 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다. 제26회, 제28회, 제29회, 제31회, 제33회

 

• ④ 개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받을 수 없다. 제29회, 제31회, 제33회

 

• ⑤ 개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대한 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. 제23회, 제24회, 제26회

 

• ⑥ 주택에 대한 중개보수와 실비의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 보수 및 실비를 받아야 한다. 제23회, 제26회, 제28회, 제29회, 제31회, 제33회

 

• ⑦ 중개보수 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 제26회, 제28회, 제29회, 제31회, 제33회

 

• ⑧ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 건축물은 주택의 중개보수 규정을 적용한다. 제28회, 제29회, 제31회

 

• ⑨ 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있으나, 이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 부동산 중개보수 제한에 관한 한도를 초과할 수 없다. 제33회

 

• ⑩ 부동산 중개보수 제한 규정은(한도규정) 경매대상 부동산 취득의 알선에(겸업업무) 대해서도 적용된다. 제33회

↘경매, 공매 · 권리분석, 취득알선 -> [ 중개업 등록만으로도 할 수 있다 ] 중개보수제한 규정을 적용함. · 입찰신청대리, 매수신청대리 -> [ 중개업 ] + [ 대리인 등록도 하여야 된다]

 

• ⑪ 공인중개사 자격이 없는 자가 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개보수 지급 약정의 효력을 제한하는~~ 이른바, 강행법규에 해당한다. 제26회, 제33회 전부 무효다.
• ⑫ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는(동시에...) 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. 제17회, 제19회, 제23회, 제25회, 제28회, 제31회, 제34회

 

• ⑬ 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 보아야 한다. 제28회, 제29회

 

• ⑭ 교환계약의 경우 거래금액은 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액으로 한다. 제28회, 제29회

 

• ⑮ 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비는 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있고, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다. 제23회, 제29회, 제33회

 

• ⑯ 개업공인중개사는 계약금 등의 반환채무이행 보장을 위해 실비가 소요되면, 보수 이외에 실비를 받을 수 있다. 제28회

 

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