공인중개사 37회 시험 대비 중개사법 부동산거래질서 교란행위에 대하여 알아볼게요._해운대 뉴스 365일 유튜브 채널에서...

 

부동산거래질서 교란행위 ⚠️⚠️⚠️

_더 많은 내용이 개정이 되어 있으니 이 부분은 꼭 각학원의 교수들께 물어보시는 방법이 좋을 듯합니다.

(※ 중요: 일반적인 부동산 '표시·광고 위반'이나 '허위매물'은 교란행위 신고센터가 아닌 부동산광고시장감시센터 소관이므로, 단순 광고 위반은 법률상 교란행위 범위에 직접 포함되지 않습니다.)

1. ‘부동산거래질서 교란행위’의 진짜 내용 (공인중개사법 제33조 관련)

[처벌 기준: 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금]

법적으로 '부동산거래질서 교란행위'란 시세에 부당한 영향을 주거나 개업공인중개사의 업무를 방해하는 다음의 담합/시세교란 행위(총 7가지)만을 의미합니다. (※ 자격증 대여, 이중사무소, 보조원 고지의무 위반 등은 일반 위반 및 금지행위일 뿐 '교란행위'가 아닙니다.)

개업공인중개사등의 금지행위 (2가지)

①거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주는 행위 (자전거래 등)

②단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위 (친목회 담합)

 

누구든지 해서는 안 되는 업무방해 행위 (5가지)

①안내문, 온라인 커뮤니티(단톡방 등)를 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위

②시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도하여 다른 개업공인중개사를 부당하게 차별하는 행위

③특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위

④정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위

⑤개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 유도하는 행위

※ 개정사항 반영: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(거짓 신고, 업·다운 계약 등) 위반 사항도 조사가 필요한 경우 신고센터에서 접수하여 국토부 및 신고관청이 공동 조사할 수 있도록 절차가 연계·정비되었습니다.

 

2. 교란행위 신고센터 운영 체계

(1) 신고센터의 설치·운영: 국토교통부장관이 설치·운영할 수 있다.

(2) 업무의 위탁: 국토교통부장관은 센터 업무를 한국부동산원에 위탁한다.

(3) 신고 및 처리 절차

① 신고형식: 반드시 서면(전자문서 포함)으로 제출해야 한다. (말이나 전화는 불가)

② 보완 요청: 신고센터는 신고내용이 미비한 경우 신고인에게 보완을 요청할 수 있다.

③ 조사 및 조치 요구: 신고센터는 접수된 사항에 대해 시·도지사 및 등록관청 등에 조사 및 조치를 요구해야 한다. 다만, 신고내용이 명백히 거짓인 경우 등은 국토교통부장관의 승인을 받아 신고사항 처리를 자체 종결할 수 있다.

(4) 처리기한 및 보고 의무

① 10일 이내 통보: 조사 요구를 받은 시·도지사 및 등록관청 등은 신속히 조사·조치를 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 신고센터에 통보해야 한다. 신고센터는 이를 다시 신고인에게 알려야 한다.

② 매월 10일까지 제출: 신고센터는 매월 10일까지 직전 달의 신고사항 접수 및 처리 결과 등을 국토교통부장관에게 제출해야 한다.

 

(5) 운영규정 승인: 한국부동산원은 신고센터의 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인(변경 시에도 동일)을 받아야 한다.\(※ 참고: 협회 공제사업 운용계획, 변경 등도 국장 사전승인 사항이므로 '국장 승인' 테마로 묶어서 암기하시면 좋습니다.)

 

【 기본확인사항 】

① 「공인중개사법」 제33조 규정의 금지행위 모두는 ‘부동산거래질서 교란행위’에 해당한다.

이유: 제33조 제1항의 법정 금지행위(초과수수료, 명의대여 등 총 9가지) 중 제8호(시세조작), 제9호(단체구성 담합)와 제2항(업무방해 5가지)만 교란행위에 해당합니다. 전부 해당하지 않습니다.

② 부동산거래질서 교란행위는 모두 법 제33조 규정의 금지행위이며 동일한 행정형벌로 규정되어 있지는 않는데 더 많이 있을 수 있다.

이유: 교란행위 범위에는 공인중개사법 제33조 외에도 연계된 부동산거래신고법상의 실거래가 거짓신고(업·다운 계약 등) 조사 건도 얽혀 있어 형벌 체계(과태료 등)가 전혀 다른 항목도 공존합니다.

③ 부동산거래질서 교란행위는 「공인중개사법상의 의무와 부동산 거래신고법도 있다.

이유: 연계 법령 개정으로 인해 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 위반 행위(거짓 거래 신고 등)에 대한 조사 대상도 신고센터 업무와 상호 연계되어 접수·처리됩니다.

④ 신고센터에 접수된 교란행위에 대한 모든 제재 조치는 관청에서 직접 하여야 한다. (신고센타은 아님)

이유: 신고센터(한국부동산원)는 수사권이나 행정처분권이 없으므로 직접 제재하지 못하며, 반드시 시·도지사나 등록관청(지자체)에 조사를 요구하여 그 관청에서 처분해야 합니다.

⑤ 신고센터에 하는 신고는 직접 방문하여 서면으로 접수하는 방법과 전자문서로 하는 방법도 있다.

이유: 인터넷 웹사이트(부동산불법행위통합신고센터) 등을 통한 전자문서 신고도 당연히 가능합니다.

 

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