공인중개사 37회차 대비 중개사법 확인설명서 서식 비교에 대하여 알아볼게요._해운대 뉴스 365일에서...

 

💡 확인설명서 서식 비교는 너무 방대하여 꼭 잊지 말아야 할 사항들만 나열하였습니다.

 

• Ⅰ. 주거용 건축물 <1번서식> 분양권, 주택용 건축물, 매매
• Ⅱ. 비주거용 건축물 <2번서식> 오피스텔, 공장외 매매
• Ⅲ. 토지 <3번서식> 나대지, 전
• Ⅳ. 입목, 광업, 공장재단 <4번서식>
•  

☞※ 확인·설명서 서식 비교는 내가 보기에 중요 기출 지문들만 올려드립니다. 나머지는 유튜브 중개사법 교수님들의 강의를 살펴보시길 바랍니다.

 

📌 모든 서식 공통 기재사항 6가지 <대.권.금.세.실.수>

 

1. ① 대상물건의 표시
2. ② 권리관계(등기부사항)
3. ③ 실제 권리관계 또는 미공시 물건 권리사항
4. ④ 취득 관련 조세
5. ⑤ 거래예정금액
6. ⑥ 중개보수·실비 - 영수증으로 갈음하니까...

 

📌 (1) 주거용 서식에만 기재사항 주거용(단독) 사항으로 기억

 

1. ① 도배
2. ② 환경조건(일조량·소음·진동)
3. ③ 입지조건 중(교육·판매·의료시설)
4. ④ 단독경보형감지기(아파트 제외 주택)
5.  

📌 임대차 중개시

1. ① 공법상 제한 생략 가능
2. ② 개별공시지가 생략 가능
3. ③ 건물공시가격 생략 가능
4. ④ 취득 관련 조세 제외

 

⚠️ 빈출오답지문 정답으로 꼭 기억

 

• 입지조건 중의 교육, 판매 및 의료시설이나 환경조건 중의 일조량, 소음, 진동에 관한 사항은 확인·설명서 (1) 서식으로 기재할 사항이다.

 

• 개업공인중개사가 주택의 임대차를 중개하는 경우 중개완성 전의 주택공시가격, 취득 관련 조세에 관한 사항은 제외된다.

 

🔍 (주거용 건축물) 세부항목 기재요령

• "확인·설명자료" 항목의 "확인·설명 근거자료 등"에는 개업공인중개사가 확인·설명 과정에서 제시한 자료를 적으며, "대상물건의 상태에 관한 자료요구사항"에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련된 자료의 제출 여부와 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항부터 ⑫ 환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적습니다.

 

• ① 대상물건의 표시부터 ⑧ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 합니다.

<기본확인사항이다>

 

• ① 대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적고, 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 적고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준(예: 남동향 - 거실앞 발코니 기준)을 표시하여 적습니다.

 

• ② 권리관계의 "등기부 기재사항"은 등기사항증명서를 확인하여 적습니다.

 

• ② 권리관계의 "민간임대 등록 여부"는 대상물건이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록된 민간임대주택인지 여부를 같은 법 제60조에 따른 임대주택정보체계에 접속하여 확인하거나 임대인에게 확인하여 "[ ]" 안에 ∨로 표시하고, 민간임대주택인 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 권리·의무사항을 임차인에게 설명해야 합니다.

 

• 민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자가 등록한 주택으로서, 임대인과 임차인 간 임대차 계약(재계약 포함)시 다음과 같은 사항이 적용됩니다.

 

• ① 같은 법 제44조에 따라 임대의무기간 중 임대료 증액청구는 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 같은 법 시행령으로 정하는 증액비율을 초과하여 청구할 수 없으며, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액할 수 없습니다.

 

• ② 같은 법 제45조에 따라 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등에 해당하지 않으면 임대의무기간 동안 임차인과의 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.

 

• ② 권리관계의 "계약갱신요구권 행사 여부" 및 "다가구주택 확인서류 제출 여부"는 다음 각 목의 구분에 따라 적습니다.

 

• 가. "계약갱신요구권 행사 여부": 대상물건이 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 주택으로서 임차인이 있는 경우 매도인(임대인)으로부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받으면 "확인"에 ∨로 표시하여 해당 서류를 첨부하고, 서류를 받지 못한 경우 "미확인"에 ∨로 표시하며, 임차인이 없는 경우에는 "해당 없음"에 ∨로 표시합니다. 이 경우 개업공인중개사는 「주택임대차보호법」에 따른 임대인과 임차인의 권리·의무사항을 매수인에게 설명해야 합니다.

 

• 나. "다가구주택 확인서류 제출 여부": 대상물건이 다가구주택인 경우로서 매도인(임대인) 또는 개업공인중개사가 주민센터 등에서 발급받은 다가구주택 확정일자 부여현황(임대차기간, 보증금 및 차임)이 적힌 서류를 제출하면 "제출"에 ∨로 표시하고, 제출하지 않은 경우에는 "미제출"에 ∨로 표시하며, 다가구주택이 아닌 경우에는 "해당 없음"에 ∨로 표시하고 그 사실을 중개의뢰인에게 설명해야 합니다.

 

• ③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 "건폐율 상한 및 용적률 상한"은 시·군의 조례에 따라 적고, "도시·군계획시설", "지구단위계획구역, 그 밖의 도시·군관리계획"은 개업공인중개사가 확인하여 적으며, "그 밖의 이용제한 및 거래규제사항"은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).

 

• ⑥ 비선호시설(1km 이내)의 "종류 및 위치"는 대상물건으로부터 1km 이내에 사회통념상 기피 시설인 화장장·납골당·공동묘지·쓰레기처리장·쓰레기소각장·분뇨처리장·하수종말처리장 등의 시설이 있는 경우, 그 시설의 종류 및 위치를 적습니다.

 

• ⑦ 거래예정금액 등의 "거래예정금액"은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, "개별공시지가(㎡당)" 및 "건물(주택)공시가격"은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다. 임대차계약의 경우에는 "개별공시지가(㎡당)" 및 "건물(주택)공시가격"을 생략할 수 있습니다.

 

🔍 (주거용 건축물) 연속 항목

 

• ⑧ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).

 

• ⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수, 계약 전 소유권 변동 여부, 도로의 점용허가 여부 및 권리·의무승계 대상 여부 등)을 적습니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 않아 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명해야 합니다.

 

• ※ 임대차계약의 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.

 

• ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물), ⑪ 벽면·바닥면 및 도배상태, ⑫ 환경조건까지는 중개대상물에 대하여 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적고, ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물)의 "그 밖의 시설물"은 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치 여부를 적습니다.

 

• ⑬ 중개보수 및 실비는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적되 "중개보수"는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, "산출내역"은 "거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개보수 요율"과 같이 적습니다.

 

• 공동중개시 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사를 포함합니다)는 모두 서명·날인하여야 하며, 2명을 넘는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다.

 

• ※ 임대차의 경우에는 취득 조세의 종류 및 세율을 기재하지 아니하며 또한 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항의 기재를 생략할 수 있다.

 

【 기본확인사항 】

 

1. ① 건축물의 방향은 주택은 (주실)1. 을, 그 밖의 건축물은 (출입구)를 기준으로 한다.

 

2. ② 토지에 대한 "건폐율 상한 및 2. 용적률 상한"은 시·군의 조례에 따라 기재한다.

 

3. ③ 확인·설명서의 "권리관계"란에는 공통적으로 '계약갱신요구권 행사3. 여부'를 확인하도록 서식화되어 있다. 주택(1번서식) 상가(2번서식}

 

 

【 기출지문분석 】

 

• ① 비선호시설(1km 이내)의 유무에 관한 사항은 비주거용 건축물 확인·설명서상 개업공인중개사의 기본확인사항에 해당하지 않는다. 제33회

 

• ② 개업공인중개사 기본 확인사항은 개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 한다. 제28회, 제34회

 

• ③ 시장·학교와의 근접성 등 중개대상물의 입지조건은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항에 해당한다. 제28회

 

• ④ 주거용 건축물 확인·설명서의 건축물의 내진설계 적용 여부와 내진능력은 개업공인중개사 기본 확인사항이다. 제28회

 

• ⑤ 주거용 건축물 확인·설명서의 벽면·바닥면 및 도배상태는 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적는다. 제28회

 

• ⑥ 주거용 건축물 확인·설명서상 임대차의 경우 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 적지 않는다. 제34회

 

• ⑦ '환경조건'은 중개대상물에 대해 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적는다. 제34회

 

• ⑧ 중개대상물에 법정지상권이 있는지 여부는 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에 매도나 임대의뢰인이 고지한 사항을 적는다. 제34회

 

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