공인중개사 37회차 대비 중개사법 중개계약에 대하여 알아볼게요._해운대 뉴스 365 뉴스 채널에서...

 

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공인중개사 37회차 대비 중개사법 중개계약에 대하여 알아볼게요._해운대 뉴스 365 뉴스 채널에서...

[중개계약] 28, 29, 30, 32회

일반중개계약

(1) 일반중개계약서 작성

① 의뢰인은 개업공인중개사에게 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다.

<필수적 기재사항> <물 · 가 · 수 · 준>

② 기재사항 ㉠ 중개대상물의 위치 및 규모 (상태는 필수기재사항이 아니다)

㉡ 거래예정가격

㉢ 거래예정가격에 대하여 법에서 정한 중개보수

㉣ 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인의 준수사항

 

(2) 일반중개계약서 서식 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

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2. 개업공인중개사의 의무

개업공인중개사가 의무를 위반할 경우, 주로 업무정지 처분을 받게 됩니다.

 

• ① 전속중개계약서 사용·보존(3년) 의무 (위반 시 업무정지)
• ② 정보공개의무 (위반 시 등록취소 사유)
• 공개 기한: 계약 체결 후 7일 내 (의뢰인이 비공개 요청 시에는 공개 금지)
• 공개 매체: 부동산거래정보망 또는 일간신문
• 공개사실 통지: 지체 없이 문서로 통지

 

• 공개 사항:
• ⓐ 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 등 특정을 위해 필요한 사항 (기본적 사항)
• ⓑ 벽면 및 도배의 상태
• ⓒ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 설비 등 시설상태
• ⓓ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조량·소음·진동 등 환경조건
• ⓔ 소유권·임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 (단, 권리자의 주소·성명 등 인적사항은 공개하여서는 아니 된다)
• ⓕ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
• ⓖ 거래예정금액 및 공시지가 (단, 임대차의 경우 공시지가는 공개하지 아니할 수 있다)
• ③ 업무처리상황 통지의무: 2주일에 1회 이상 문서로 통지

 

3. 중개의뢰인의 의무

계약기간 내 의뢰인의 행동에 따라 위약금이나 소요비용을 지불해야 합니다.

• ① 위약금 지불의무 (약정 중개보수에 해당하는 금액 100%)
• ㉠ 유효기간 내 다른 개업중개사에게 의뢰하여 거래한 경우
• ㉡ 유효기간 내 소개한 상대방과 개업공인중개사를 배제하고 직거래한 경우
• ② 소요비용 지불의무 (약정 중개보수의 50% 범위 내)
• 유효기간 내 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 (스스로 투입한 비용 보전 목적)

 

【 기본확인사항 】 ① 일반중개계약과 전속중개계약은 공통적으로 명문인정계약에 해당한다.

② 일반중개계약서는 보존의 의무가 없으나, 전속중개계약서는 일정한 기간 동안 보존하여야 한다. [3년]

③ 일반중개계약에서도 중개대상물에 대한 정보공개가 가능은 하나 의무는 아니다.

 

 

【 기본확인사항 】

 

① 일반중개계약은 구두체결이 가능하나, 전속중개계약은 반드시 서면으로 작성하여야 한다. ( O ) [필기: 불이행시 -> 업무정지 사유에 해당]

 

② 매매와 임대차만 부동산전자계약시스템을 통해 체결가능하다. [ 매매, 임대차 30일내 신고해야 한다.]

③ 전속중개계약 체결시 7일 이내에 정보망 또는 일간신문에 정보공개를 하여야 한다.

④ 일반중개계약서는 국토교통부장관이 실제로 권장하고 있다. 제34회 [사용의 의무는 없을 뿐이다]

⑤ 전속중개계약의 체결 여부는 임의적 사항이다. [체결하였으면 필수적으로 전속중개계약서를 작성하여야 한다.]

 

【 기출지문분석 ] ① 부동산중개계약은 「민법」상 위임계약과 유사하다. [선관주의 의무가 있다. 제29회

② 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 개업공인중개사에게 거래예정가격 등을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. 제25회, 제28회, 제29회 [거래가격이 아니다.]

③ 일반중개계약서는 국토교통부장관이 정한 표준이 되는 서식의 사용의무가 없다. 제28회, 제34회

④ 중개의뢰인은 동일한 내용의 일반중개계약을 다수의 개업공인중개사와 체결할 수 있다. 제28회

⑤ 개업공인중개사가 일반중개계약을 체결한 때에는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 할 의무는 없다. 제28회

⑥ 전속중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하기 위해 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다. 제27회, 제33회

⑦ 개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인이 비공개를 요청하지 않은 경우, 전속중개계약 체결 후 7일 이내 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 한다. 제28회, 제33회

⑧ 개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인에게 2주일에도 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다. 제26회, 제27회, 제29회, 제33회 [반드시 ...]

⑨ 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 3년간 보존하여야 한다. 제22회, 제23회, 제24회, 제25회, 제26회, 제28회, 제33회, 제34회 [ 강행규정]

⑩ 당사자간에 다른 약정이 없는 한 전속중개계약의 유효기간은 3개월로 한다. 제22회, 제23회, 제24회, 제25회, 제26회, 제27회, 제28회, 제29회, 제33회 [원칙 임의규정]

⑪ 개업공인중개사가 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결된 행위는 업무정지사유에 해당한다. 제26회, 제28회, 제33회

⑫ 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사가 중개대상물의 정보를 공개할 경우에는 각 권리자의 주소·성명 등 인적사항에 관한 정보를 공개하여서는 아니 되며, 거래계약이 임대차인 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다. 제17회, 제25회, 제29회, 제33회 [ 개인정보사항은 공개하면 안된다]

⑬ 전속중개계약의 유효기간 내에 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우, 의뢰인은 개업공인중개사에게 지급해야 할 중개보수의 '50%의 범위 내'에서 개업공인중개사의 소요된 비용을 지급하여야 한다. 제33회, 제34회

⑭ 개업공인중개사의 중개업무 처리상황에 대한 통지의무는 일반중개계약서와 전속중개계약서의 서식에 공통으로 기재되는 사항이 아니다. 제31회 [일반중개는 통지의무 없음. / 전속중개는 의무임. 필수.]

⑮ 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령시 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다. 제33회

⑯ 전속중개계약은 공인중개사법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 중개의뢰인과 개업공인중개사가 모두 서명 또는 날인한다. 제29회, 제34회

⑰ 전속중개계약의 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 해당 중개대상물의 중개를 의뢰하여 거래한 중개의뢰인은 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사에게 위약금 지불의무를 진다. 제27회

⑱ 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우 중개대상물에 관한 정보를 공개하여서는 아니 된다. 제26회

⑲ 전속중개계약에 정하지 않은 사항에 대하여서는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 합의하여 별도로 정할 수 있다. 제26회

⑳ 전속중개계약 체결 후 개업공인중개사가 공개해야 할 중개대상물에 관한 정보에는 도로 및 대중교통수단과의 연계성이 포함된다. ▶[입지조건] 제28회