확인·설명 및 확인·설명서 작성의무 (28, 29, 30, 31, 32회)
1. 확인·설명 의무 vs 확인·설명서 작성의무 비교
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구분
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확인·설명 의무
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확인·설명서 작성의무
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시기
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중개완성 전
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중개완성시
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방법
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성실·정확하게 설명하고...+ 근거자료 제시
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• 법정서식에 작성
• 서명 및 날인 (해당 중개행위를 한 소속공인중개사도 의무) [ 함께 하였다면 날인] |
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상대방
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권리취득의뢰인
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• 거래당사자 쌍방에게 교부
• 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존 (공인전자문서센터 보관시 예외) |
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위반시 제재(개공에게...)
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500만원 이하 과태료 [필기: 개공에게...] [필기: ★ 소공은 자격정지만...]
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업무정지처분
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2. 관련 중요 판례
- 개업공인중개사의 확인·설명의무와 손해배상의무는 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급하지 아니하였다 해서 당연히 소멸하는 것이 아니다 (판례).
- 개업공인중개사는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 할 수는 없다 (판례).
3. 확인·설명 사항
① 해당 중개대상물에 관한 기본적인 사항
② 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
③ 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
④ 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
⑤ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
⑥ 벽면·바닥면 및 도배의 상태
⑦ 일조·소음·진동 등 환경조건
⑧ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
⑨ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
4. 상태 관련 자료요구
① 상대방: 권리이전의뢰인에게 요구할 수 있다.
② 요구사항: 내·외부 시설상태, 벽면·바닥면 및 도배상태, 환경조건 등
③ 불응한 경우: 불응사실 취득의뢰인에게 설명하고, 확인·설명서에 기재
※ 개업공인중개사는 업무수행을 위해 필요시 의뢰인에게 증표제시 요구 가능 [45신분증~] <실제권리관계>
기본확인사항 】 ① 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 확정일자부여정보, 임대인이 납부하지 아니한 조세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하여야 한다. [전세사기 때문에...]
② 개업공인중개사는 확인·설명서를 전자계약시스템을 통해 작성할 수 있다.
③ 소속공인중개사의 경우 해당 중개행위를 수행한 경우라도 확인·설명서를 작성하지 않아도 된다. [의무는 아니니까...]
④ 소속공인중개사의 경우 해당 중개행위를 수행한 경우라도 확인·설명서에 서명 및 날인하여야 한다.]
개업공인중개사는 반드시 서명 및 날인하여야 한다. ( ) 제34회
[* 대상물건의 표시란은 등기부등본 및 토지·건축물관리 대장등본을 확인하여 기재한다.] 15회기출정답
【 기출지문분석 】
① 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 일정한 사항을, 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 부동산종합증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 제26회
② 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명사항을 확인·설명서로 작성하여 이를 거래당사자 쌍방에게 교부하고 원본, 사본 또는 전자문서를 3년 동안 보존하여야 한다. 제17회, 제20회, 제28회, 제29회, 제34회 [3년보존]
③ 개업공인중개사는 권리를 이전할 의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재할 의무가 있다. 제29회
④ 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우, 확인·설명서에는 개업공인중개사와 그 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 한다. 제28회, 제31회
⑤ 개업공인중개사는 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역을 확인·설명하여야 한다. 제29회 [ 공개는 하지 않아도 된다.]
⑥ 중개보조원은 중개대상물에 관한 확인·설명의무가 없다. 제31회
⑦ 중개대상 물건에 근저당권이 설정된 경우 개업공인중개사는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족한 것이고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명하여야 할 의무는 없다는 것이 판례의 입장이다. 제24회, 제34회
⑧ 개업공인중개사는 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역을 확인·설명하여야 한다. 제29회
⑨ 개업공인중개사가 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않은 경우 과태료 처분사유에 해당한다. 제31회, 제34회 [500만원 과태료]
⑩ 중개업무를 수행하는 소속공인중개사가 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않은 것은 소속공인중개사의 자격정지사유에 해당한다. 제28회
⑪ 개업공인중개사는 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다.
제34회 [ex 중고에어컨도 가능~]
⑫ 개업공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다. 제34회 [선관주의 의무가 있기때문에...]
