공인중개사 시험 36회차 대비 부동산 민법 이중매매에 대하여 알아볼게요. 부산 인테리어에서...

 

 

 

 

공인중개사 시험 36회차 대비 부동산 민법 이중매매

부동산 이중매매

원칙	이중매매는 계약자유의 원칙상 유효하다.
무효인 경우	① 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 반사회질서의 법률행위(제103조)에 해당되어 무효가 된다. ②무효임을 알고 추인하더라도 새로운 행위로 인정되지 않는다. ③ 제1매수인은 제2매수인에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있다.
제1매수인의 등기말소 방법	① 제1매수인이 제2매수인에 대하여 직접 그 명의 등기의 말소를 청구할 수는 없다. ② 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다.
제3자의 소유권 취득 여부	반사회질서의 법률행위에 해당되어 무효가 되는 경우, 이는 절대적 무효이므로 부동산을 제2매수인으로부터 다시 취득 한 제3자는 선의 이더라도 소유권을 취득하지 못한다.
채권자취소권을 행사 여부	채권자취소권 행사하는 것은 허용되지 않는다.[채권이 아니고 부동산 물권이므로...] ※TIP:통정허위 표시에서는 채권자 취소권이 가능하다는 것을 기억해야 함.

부동산 이중매매 구조

甲▶→ 乙(제 1매수인)  ↙① 제1매수인이 제2매수인에 대하여 직접 그 명의 등기의 말소를 청구할 수는 없다.

                                          甲을 대위해서 말소를 청구할 수 있다.

丙 (제2매수인)① 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우

반사회질서의 법률행위(제103조)에 해당되어 무효가 된다.

 

 

부동산 이중매매에 대하여 더욱 심도 있게 알아봅시다.(甲은 매도인, 乙은 제1매수인, 丙은 제2매수인)

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요건			1. 乙은 중도금을 지급하였고, 甲은 丙에게 이전등기해주어야 한다. 2. 乙이 중도금을 지급하지 않은 경우에는 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하면 그만이기 때문이다(해약금에 의한 해제)
원칙:유효			1. 丙은 선의·악의 관계없이 소유권을 취득한다(엄폐물의 법칙). 2. 乙은 소유권을 취득할 수 없고, 甲에게 채무불이행(이행불능)책임 또는 불법행위책임만을 물을 수 있다.
예외:무효			1. 만약 丙이 甲의 배임행위에 적극 가담(악의+요청, 권유) 하였다면 제2매매계약은 정의관념에 반하는 반사회질서행위로(제103조 위반) 무효가 된다. 2. 甲이 丙에게 등기를 경료해준 것은 불법원인급여로 甲은 부당이득반환을 청구할 수 없고, 물권적 청구권도 행사할 수 없다. 丙도 甲에게 매매대금 반환청구를 할 수 없다. 3. 乙은 丙에게 대해서 직접 이전등기를 청구할 수 없고(법률관계가 없음), 진정명의회복을 이유로 이전등기청구도 할 수 없다(乙은 소유권을 취득한 적이 없음). 乙은 甲을 대 예외: 위해서 등기말소청구를 할 수 있을 뿐이다. 3. 乙은 丙에게 대해서 직접 이전등기를 청구할 수 없고(법률관계가 없음), 진정명의회복을 이유로 이전등기청구도 할 수 없다(乙은 소유권을 취득한 적이 없음). 乙은 甲을 대위해서 등기말소청구를 할 수 있을 뿐이다. 4. 乙은 甲과 丙 사이의 매매에 대해 채권자 취소권을 행사할 수는 없다. 해할 목적이 없으니까... 5. 乙은 甲에게는 물론이고, 丙에게 불법행위(배임죄의 공범-공동정범)를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 6. 만약에 丁이 丙의 대리인으로 甲의 배임행위에 적극 가담하였고, 丙은 선의이더라도 丙은 소유권을 취득할 수 없다.(대리행위의 하자는 대리인을 기준으로 판단하고 그 법률효과는 본인에게 귀속되기 때문이다) 7. 만약에 丁이 선의로 전득했더라도 丁은 소유권을 취득할 수 없다. 배임행위 적극 가담한 이중매매는 절대적 무효로, 선의의 丁에게도 무효이기 때문이다.
관련 조문			제404조 채권자대위권] ① 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다.  그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다. [재산권, 가족법이니까...] 제406조 [채권자취소권] ① 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우는 그러하지 아니하다.
법리의 확대적용			1. 이중매매의 법리(배임행위 적극 가담은 제103조 위반)는 매매 뿐만 아니라 임대차, 저당권설정행위 등에도 적용된다. 2. 점유취득시효와 부동산 명의신탁약정의 경우에도 확대 적용된다.

 

 

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