공인중개사 37회 시험 대비 토지거래허가제에 대하여 알아볼게요._해운대 뉴스 365일 유튜브 채널에서...

 

1. 토지거래허가제의 성격

 

• 정의: 토지거래에 대한 사전 허가를 받도록 제한하는 공법상 거래규제
• 허가를 받지 아니하고 계약을 체결한 경우: 확정적 무효 ,2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 상당액 이하 벌금 - 기준: 공시지가)
• 단, 허가를 받을 것을 전제로 계약을 체결한 경우: 유동적 무효 (처벌 없음, 계약서 쓸 때 꼭 들어가야 함)
• 유동적 무효의 의미: 허가를 받을 때까지는 무효이지만 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고, 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 현재 무효인 상태를 말한다. (판례지문, 소급효 있음)

 

2. 토지거래허가제의 위헌 여부 및 지정공고 사항

 

토지거래허가제의 위헌 여부

 

• 토지거래허가제는 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간(5년)을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것이고, 또한 구제절차로서 토지소유자에게 불허가처분에 대한 이의신청권과 토지매수청구권을 부여하고 있으므로 사유재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것이라 할 수 없다 (헌재 1989.12.22, 88헌가1)

 

토지거래허가구역 지정공고 사항

 

1. 허가구역의 지정기간: 최대 5년
2. 허가대상자, 허가대상 용도 및 지목 (2023.10.19. 신설)▶특정인을 대상으로 함 (외국인, 법인 토지거래 매매)
3. 허가구역 내 토지의 소재지·지번·지목·면적 및 용도지역
4. 허가구역에 대한 축척: 5만분의 1 또는 2만 5천분의 1의 지형도 (지도를 만들 때 대략적인 위치만 볼려고 소축척)
5. 허가면제대상 토지면적: 10 ~ 300% 가감 조정

 

3. 토지거래허가 세부 내용 및 기출지문

※기본확인사항

1. 토지거래허가구역은 5년 이내의 기간을 정하여 지정할 수 있다.
2. 토지거래허가구역 지정공고일로부터 5일 후부터 효력 발생한다.
3. 토지거래허가구역 지정기간이 끝나는 구역을 다시 지정하려면(재지정) 도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사(국·장 이 지정하는 경우에 한함) 및 시·군·구의 의견을 들어야 한다. (지정, 재지정, 축소, 해제도 심의를 거쳐야 함)

 

토지거래허가 면제대상 토지면적 (허가를 받지 않는 토지)

 

• 도시지역 안

 

• 주거지역: 60㎡ 이하
• 상업지역: 150㎡ 이하
• 공업지역: 150㎡ 이하
• 녹지지역: 200㎡ 이하 (200 초과 시 허가 대상)
• 기타 미지정지역: 60㎡ 이하
• 허가구역에 거주하는 농업인이 그 구역에서 농업을 경영하기 위하여 필요한 토지를 매수하는 경우에는 토지거래계약 허가를 받아야 함.공법 26회기출

 

• 도시지역 외의 지역

 

• 원칙: 250㎡ 이하
• 농지: 500㎡ 이하
• 임야: 1,000㎡ 이하

 

기본확인사항

 

1. 허가구역 지정시 면제대상 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서(늘려주는 것이 좋다) 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.
2. 일단의(한덩어리 거래) 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 날부터 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.

 

1. 허가구역지정 당시 허가대상 면적인 토지가 허가구역지정 후에 분할(공공 목적으로 인한 분할은 제외)로 허가면제대상 토지가 된 경우 분할된 해당 토지에 대한 분할 후 최초의 토지거래계약은 허가대상인 토지거래계약으로 본다.
2. 토지거래허가구역 지정권자는 허가대상자(외국인 등 포함), 허가대상용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다. (신설)

 

기출지문분석

 

1. 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부 지역인 경우에는 시·도지사가 허가구역을 지정한다. (제27회공법)
2. 시·도지사가 허가구역으로 지정하려면 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. (제27회, 공법제31회)
3. 시·도지사는 법령의 개정으로 인해 토지이용에 대한 행위제한이 완화되는 지역(지가상승 우려 지역)을 허가구역으로 지정할 수 있다. (제32회)
4. 허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. (제28회, 제31회, 제32회, 제33회, 제34회)
5. 허가구역 지정의 공고에는 허가구역에 대한 축척 1/50,000 또는 1/25,000의 지형도가 포함되어야 한다. (제32회)

 

4. 토지거래허가구역 관련 기출지문

 

1. 토지의 투기적인 거래 성행으로 지가가 급격히 상승하는 등의 특별한 사유가 있다 하더라도 5년을 넘지 않는 범위 내에서 허가구역을 지정할 수 있다. (제32회 → 5년을 넘을 때는 재지정을 하여야 한다. 한번에 5년 이상을 지정할 수 없다.)
2. 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제해야 한다. (제33회
3. 허가구역 지정에 이의가 있다 하더라도 이의신청제도는 없다. (제32회)
4. 시·도지사가 토지거래허가구역을 지정한 때에는 이를 공고하고 그 공고내용을 국토교통부장관, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다. (제31회)
5. 허가구역을 지정 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 한다. (제32회 )
6. 「민사집행법」에 따른 경매의 경우에는 허가구역 내 토지거래에 대한 허가의 규정은 적용하지 아니한다. (제28회 → 경매 제외)
7. 국세의 체납처분을 하는 경우에는 허가구역 내 토지거래에 대한 허가의 규정을 적용하지 아니한다. (제33회 → 공매 제외)
8. 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에도 「농지법」에 따른 농지전용허가는 별도로 받아야 한다. (제33회 → 농지 취득자격증명은 필요 없음. 농지전용허가는 별도로 받아야 한다.)
9. 토지거래허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 한다. (제33회 )
10. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 주거지역의 경우 60㎡ 이하의 토지에 대해서는 토지거래허가가 면제된다. (제31회)
11. 토지거래허가구역의 지정 당시 국토교통부장관 또는 시·도지사가 따로 정하여 공고하지 않은 경우, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 녹지지역 안의 180㎡ 면적의 토지거래계약에 관하여는 허가가 필요 없다. (제32회 → 200㎡ 이하라 허가를 받아야 하니까 180㎡ 이하는 받을 필요가 없는 것이다)
12. 허가를 받기 전에 당사자는 매매계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (제34회 → 계약이 성립도 되지 않았기에 채무불이행 해제 불가)
13. 매매계약의 확정적 무효에 일부 귀책사유가 있는 당사자도 그 계약의 무효를 주장할 수 있다. (제34회)
14. 허가구역이 동일한 시·도 안이면 시·도지사가 지정하고, 둘 이상의 시·도, 구, 군 관할구역에 걸쳐있는 경우 국토교통부장관이 지정한다.