공인중개사 37회 시험 대비 토지거래허가제에 대하여 더 알아보도록 하겠습니다._해운대 뉴스 365일 유튜브 채널에서...

 

1. 토지거래허가제 선매 및 토지이용의무기간

【 기본확인사항 】

1. 토지거래허가구역에 거주하는 농업인으로서(90일이상~) 본인이 거주하는 주소지로부터 30km 이내(통작러리제한▶놓사를 짓기 위한 거리) 소재 농지를 취득하려는 경우 허가를 받을 수 있다.
2. 공익사업용으로 농지를 협의양도하거나 수용된 사람(실제 경작자로 한정) 또는 그 농지를 임차·사용차하여 경작하던 사람이 농업손실에 대한 보상을 받은 경우, 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 본인이 거주하는 주소지로부터 80km 안에 소재하는 허가구역 내 농지를 취득할 수 있다. 단, 종전의 토지가액(개별공시지가 기준) 이하인(단, 행정기관의 장이 대체농지의 취득을 알선하는 경우 제외) 농지에 한한다.
3. 선매자는 시.군.구 허가관청이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 공공기관 또는 공공단체 중에서 지정한다.
4. 선매대상 토지는 공익사업용 토지, 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용 목적대로 이용하고 있지 아니한 토지이다.
5. 선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 감정평가가격을 기준으로 하되, 토지거래계약허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

 

3. 토지이용의무기간 (허가받은 목적대로 이용해야 함)

 

①토지취득일부터 2년 (일반적 목적)

 

• 거주용 주택용지, 복지시설 또는 편익시설 설치용, 농업·축산업·임업·어업용, 대체농지, 대체토지

 

• ②토지취득일부터 4년 (사업용 토지)
• 공익사업용 토지, 그 사업과 밀접한 관련이 있는 사업용 토지
• 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업용 토지

 

• ③토지취득일부터 5년
• 현상보존의 목적으로 취득한 토지, 기타(임대주택사업용 )이용과 개발이 안 되는 토지 / 상속은 승계되나 남은 기간만 의무를 채우면 됨

 

【 기본확인사항 】

 

1. 허가관청은 허가받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지를 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사하여야 한다. (실태조사/사진촬영)
2. 현상보존의 목적이란 이용, 개발행위가 제한되거나 금지되는 토지를 말한다.

 

▶ 이행강제금

이행강제금 (허가 → 취득 → 이용하지 않을 때 → 이행명령 → 불이행 시 이행강제금 부과(실거래가 100분의 10 → 허가취소 ▶1년,1천 고발조치.허위

 

1. 토지취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액: 허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우 (10%)
2. 토지취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액: 허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우 (7%)
3. 토지취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액: 허가를 받아 토지를 취득한 자가 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우 (5%)
4. 토지취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액: ①부터 ③까지에 해당하지 아니하는 경우 (기타 7%)

 

【 기본확인사항 】

 

1. 이행강제금 부과기준이 되는 토지취득가액은 실제 거래가격으로 한다.(실거래가) 다만, 실제 거래가격이 확인되지 아니하는 경우에는 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 개별공시지가를 기준으로 산정한다.
2. 이행강제금은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다.
3. 이행강제금은 토지이용의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없다. 또한 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

 

【 기출지문분석 】

 

1. 거래를 중개한 개업공인중개사의 성명 및 주소는 토지거래계약허가신청서에 기재하거나 별지로 제출할 사항이 아니다. (제29회, 개업공인중개사와 아무 상관없음)
2. 토지거래허가신청에 대해 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다. (제32회, 제33회, 제34회)
3. 시장·군수·구청장은 공익사업용 토지에 대해 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우, 한국토지주택공사가 그 매수를 원하는 경우 한국토지주택공사를 선매자로 지정하여 그 토지를 협의매수하게 할 수 있다. (제32회, 제33회)
4. 토지거래계약을 허가받은 자는 법령상의 사유가 있는 경우 외에는 토지취득일부터 5년의 범위 내에서 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다. (제31회, 제32회)
5. 토지의 소유권자에게 부과된 토지이용에 관한 의무는 그 토지에 관한 소유권 변동과 동시에 그 승계인에게 이전한다. (제33회)

• ( 현상보존인 토지를 상속받은 경우, 상속인에게 의무가 승계된다.)

 

3. 토지거래허가구역 관련 기출지문

1. 자기의 거주용 주택용지로 이용할 목적으로 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 토지취득일부터 2년간 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다. (제28회)
2. 토지의 이용의무를 이행하지 아니한 자에 대하여 3개월 이내의 기간을 정하여 토지의 이용의무를 이행하도록 문서로 명할 수 있다. (제31회, 제32회, 제33회)
3. 토지이용의무를 이행하지 아니한 자에 대한 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에는 토지취득가액의 100분의 10의 범위에서 이행강제금을 부과한다. (제33회)
4. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치하여 이행명령을 받고도 정하여진 기간에 이를 이행하지 아니한 경우, 시장·군수 또는 구청장은 토지취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액의 이행강제금을 부과한다. (제31회)
5. 시장·군수·구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 직접 이용하지 않고 임대하고 있다는 이유로 이행명령을 했음에도 정해진 기간에 이행되지 않은 경우, 토지취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액의 이행강제금 부과조치를 취할 수 있다. (제30회, 제32회)
6. 토지의 이용의무를 이행하지 않아 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하고, 명령을 이행하기 전에는 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. (제28회, 제30회, 제31회)
7. 시장·군수는 토지이용의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다. (제30회, 제33회)
8. 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. (제30회, 제31회)
9. 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않았음을 이유로 이행강제금 부과처분을 받은 자가 시장·군수·구청장에게 이의를 제기하려면 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 해야 한다. (제30회, 제31회, 제32회)

• 부동산거래신고법 등에 관한 법률에 따라 이의제기 가능.
• ① 불허가 처분에 대한 이의제기 및 매수청구: 1개월 내
• ② 이행강제금 부과에 대한 이의제기: 30일 내 (딱 30일)

1. 시장·군수·구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 직접 이용하지 않으면 최종적으로 토지거래계약허가를 취소할 수 있다. (제32회)
2. 허가관청은 허가신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다. (제34회)
3. 허가구역에 있는 토지에 관하여 사용대차계약을 체결하는 경우에는 허가를 받을 필요가 없다. (제34회)
4. 허가구역에 있는 토지거래에 대한 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터(불허가) 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. (제34회)