고용인과 개업공인중개사의 책임에 대하여 알아볼까 합니다._해운대 뉴스 365 유튜브 채널에서...

 

 

고용신고 및 종료신고

 

고용신고

① 업무개시 전까지 신고 (전자문서도 가능) → 위반 시 업무정지처분

② 등록관청은 결격사유·교육수료 여부 확인

③ 시·도지사에게 소속공인중개사 자격 확인 요청 ④ 외국인 고용시 결격사유 미해당 증명서류 첨부

※종료신고 고용관계 종료일부터 10일 내에 신고하여야 한다.

 

고용인의 업무상 행위와 책임

 

소속공인중개사·중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

① 업무상 행위는 '주관적 의사'가 아닌 '외형상·객관적'으로 판단 (판례)

② 중개보조원의 의뢰인 계약금 횡령한 경우, 업무상 행위로 인정 (판례)

③ 동업형태의 경우 투자자는 중개보조원의 지위 인정 (판례)

 

개업공인중개사의 책임

 

민사책임 ㉠ 개업공인중개사는 무과실책임 (부진정연대채무임)

㉡ 거래당사자는 선택적 혹은 공동으로 손해배상청구 가능

㉢ 개업공인중개사는 고용인에게 구상권을 행사 가능

행정책임 개업공인중개사가 해당 행위에 대해 행정처분을 받을 수 있다.

 

형사책임 (양벌규정) ㉠ 고용인의 위법행위가 행정형벌 사유에 해당하는 경우 그 고용인을 벌하는 외에 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다.

㉡ 개업공인중개사가 고용인의 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 벌금형을 면한다. (과실책임은 면제됨)

㉢ 개업공인중개사가 양벌규정을 적용받아 300만원 이상의 벌금형을 선고받아도 결격사유에 해당하지 않는다 (판례)

[소속공인중개사와 중개보조원의 비교]

차이점▶ 소속공인중개사 ① 중개업무 수행: 확인·설명, 문서작성 가능 ② 인장등록의무, 품위유지의무, 신의성실의무 ③ 서명 및 날인: 거래계약서, 확인·설명서 ④ 행정처분대상 (O), 실무교육·연수교육 대상 (O)

 

▶중개보조원-중개보조원은 전화를 받았다면 중개보조원이라는 것을 조치하여야 한다.-▶위반 시 5백 과태료.(개정사항)

① 단순 보조업무에 국한 ② 인장등록의무 없음, 서명 및 날인의무 없음 ③ 행정처분대상 (X), 직무교육 대상 (O)

 

※공통점 ① 고용의무 (X) ② 인원제한 - (※ 개공·소공 합하여 5배 초과 금지로 법 개정사항) ③ 이중소속 금지 ④ 금지행위 ⑤ 예방교육 ⑥ 비밀준수의무 ⑦ 결격사유규정 적용

 

 

[기본확인사항]

 

① 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

② 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에 고용신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)는 업무개시까지, 고용관계 종료신고는 고용관계 종료일로부터 10일 내에 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 소속공인중개사는 본인이 소속공인중개사라는 사실을 미리 알리지 않아도 된다. (※ 필기: 미리 알리는 것은 중개보조원이다.) -개정 안하면 5백만원 과태료

 

④ 개업공인중개사는 고용인에게 고의·과실이 있으면 무과실 책임을 부담한다.

⑤ 고용인으로 인하여 개업공인중개사의 자격이 취소되는 경우는 없다.

⑥ 고용인으로 인하여 개업공인중개사의 등록이 취소되는 경우는 있다. (※ 벌금형으로 인하여 등록은 취소될 수 있다.)

⑦ 고용인으로 인하여 개업공인중개사에게 징역형이 선고되는 경우는 없다. (※징역형은 없고 벌금형은 있다.)

⑧ 고용인으로 인하여 개업공인중개사에게 벌금형이 선고되는 경우는 있다.

⑨ 고용인에게 행정형벌이 선고되는 경우 개업공인중개사에게는 재판 후 면책규정이 있다.

⑩ 양벌규정으로 개업공인중개사가 3백만원 이상 벌금형을 선고받아도 결격사유에 해당되지 않는다.

(※ 고용인의 잘못이 있었다면 결격사유에 해당하지 않는다. 개공이 잘못하였다면 결격사유에 해당한다.)

 

[기출지문분석]

 

① 중개보조원뿐만 아니라 소속공인중개사의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.26회 8번문제

② 개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우 업무개시 전에 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 소속공인중개사에 대한 고용신고는 전자문서에 의하여도 할 수 있다.

④ 소속공인중개사의 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사자격증을 발급한 시·도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사자격 확인을 요청해야 한다.

⑤ 개업공인중개사는 중개보조원과 고용관계가 종료된 경우 그 종료일로부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

⑥ 중개보조원의 고용신고나 고용관계종료신고를 받은 등록관청은 그 사실을 공인중개사협회에 통보해야 한다.

⑦ 외국인을 소속공인중개사로 고용신고하는 경우에도 그의 공인중개사자격을 증명하는 서류를 첨부할 필요 없다.

⑧ 중개행위를 한 소속공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우, 그 소속공인중개사와 개업공인중개사가 함께 거래계약서에 서명 및 날인하여야 한다.

⑨ 분사무소의 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우 그 소속공인중개사와 분사무소의 책임자가 함께 거래계약서에 서명 및 날인하여야 한다.

⑩ 중개보조원이 중개업무와 관련된 행위를 함에 있어서 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 그를 고용한 개업공인중개사뿐만 아니라 중개보조원도 손해배상책임이 있다. (※연대책임이다.)

⑪ 중개보조원은 부동산 거래신고를 하거나 개업공인중개사의 신고를 대리할 수 없다. (※소공은 가능~)

⑫ 중개보조원은 인장등록의무와 중개대상물에 관한 확인·설명의무가 없다.

⑬ 개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우에는 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본을 중개사무소에 게시하여야 한다. (※ 개공이...)

⑭ 고용인이 업무상 징역 또는 벌금형을 선고받은 경우 개업공인중개사는 고용인의 위반행위 방지를 위한 상당한 주의·감독을 게을리하지 않았다면 벌금형으로 처벌받지 않는다. (※ 면책규정, 개공의 잘못이 없으니까...)

⑮ 등록의 결격사유 중 '이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자'에는 개업공인중개사가 사용자로서 양벌규정으로 처벌받는 경우는 포함되지 않는다.

해운대 뉴스 365 (Haeundae News 365) - YouTube

해운대 뉴스 365 (Haeundae News 365)

 

유튜브에도 찾아오셔서 해운대의 분위기를 감상하여 보세요. 감사합니다.