주택,상가 임대차 주요 지문들...

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해운대 뉴스 365일 (Haeundae News 365day)

【 기본확인사항 】

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① 서울 소재 주택이 경매대금 1억원이고 소액임차인 5명(보증금은 모두 5천만원)과 이들보다 선순위인 채권액 5천만원인 저당권자가 있을 경우, 소액임차인들은 각각 (천만원)씩 배당을 받게 된다(단, 다른 권리 미고려).

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② 주택임차인이 (2)기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하고 있거나, 기타 임차인의 의무를 현저히 위반하고 있는 경우에는 「주택임대차보호법」상 법정갱신이 인정되지 않는다.

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③ 법정갱신이 된 주택임대차의 존속기간은 (2)년으로 본다. 단, 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 (3)개월이 지나면 발생한다.

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④ 기간의 정함이 없거나 기간을 (2)년 미만으로 정한 상가건물의 임대차는 그 기간을 (1)년으로 본다. 다만, 임차인은 (2)년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 한편 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 (6)월부터 (1)월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 (10)년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

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⑤ 상가임차인의 소액보증금 우선변제권은 상가건물 가액의 (2분의 1)에 해당하는 금액에 한하여 인정된다.

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⑥ 상가임차인이 (3)기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 거절할 수 있다.

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⑦ 서울 소재 상가 임대차의 환산보증금이 10억원이라면 임차인의 권리금회수기회 보호규정이 적용된다.

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【 기출지문분석 】

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① 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용을 받지 않는다. 제17회, 제18회, 제20회

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② 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 제28회, 제33회

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③ 임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제32회, 제33회

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④ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에는 소액보증금에 해당하더라도, 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(=최우선변제권) 받을 권리가 없다. 제33회

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⑤ 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제28회, 제33회

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⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 제33회

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⑦ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제32회

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⑧ 임차인과 임대인이 주택임대차기간을 2년 미만으로 정한다면 임차인은 그 임대차기간이 유효함을 주장할 수 있다. 제32회

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⑨ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. 제28회, 제32회

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⑩ 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하여 주택임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 제32회 (상가는 계약해지 안된다)

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⑪ 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차인 경우에도 「상가건물 임대차보호법」상 권리금에 관한 규정이 적용된다. 제33회

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⑫ 상가건물임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 제18회, 제21회, 제22회, 제26회, 제30회, 제33회

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⑬ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 제29회, 제33회

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⑭ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 일부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 제20회, 제23회, 제27회, 제33회 (해지사유도 된다.)

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⑮ 상가임대차보호법이 적용되는 상가임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 제31회

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⑯ 상가임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 제27회, 제31회

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⑰ 상가임차인의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 제31회

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⑱ 상가임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 제26회, 제27회, 제28회, 제30회

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⑲ 차임 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없으나, 감액은 제한이 없다. 제28회, 제30회

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⑳ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 법령에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제29회 ( 대항력이...)

 

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